注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

施永青 的博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

网易考拉推荐

政府可如何调控楼市  

2009-08-07 09:33:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

从我之前的文章中,读者不难察觉,我基本上是不赞成政府对房地产市场进行过多的干预的。然而,由于土地大部分仍在政府手里,加上城市规划及照顾基层民众生活乃政府的主要功能,政府无可避免对房地产市场有一定的参与。我主张的是,政府应尽量自律,减少参与的程度,而且在参与时,应以纠错为主,而非有为地试图达至甚么积极效果。美国的次按危机,就是因为政府企图推动银行贷款给收入不足的人去买楼而造成的。

 

房地产市场的价格是否合理,其实不易判断。在一般情况下,价格偏高,买得起的人自然会减少,楼价自然会因需求不足而下调。政府不理,市场亦会自行调节。只有在市场失效,足以导致金融风暴时,政府才需要出手作适当的干预。

 

到真的要政府出手的时候,政府亦应该尽量在上游着手,不应该在下游作太直接的干预。所谓上游:一是指土地供应、二是指资金供应。这是市场的源头,管好这两个源头,其它问题就会迎刃而解。

 

楼价是否偏高,政府不易判断;但政府可以透过统计数字,了解城市人口的增长情况,以决定每年起码需要多少土地供应。当土地价格升得急的时候,就增加供应;当土地价格下调的时候,就减少供应。这样,既可以调节市场,又可以保障社会资源──土地,不会被贱卖。

 

理论上,在地价占楼价比重较高,建筑成本占楼价成本较低的地方,政府透过土地供应去调节楼价的能力就较强。只要政府肯收少一点地价,就可以透过增加土地供应,把楼价调低至大部分人买得起的水平。香港政府没有选择这样做,是因为从高地价得来的收入,不单足以去建廉租屋,以解决基层的住屋问题,还有余力在维持低税制的情况下,一样可搞基建、办医疗、兴教育。中国的大城市,现时都有走高地价路的倾向。这是一条不归路,应在起步前考虑清楚。

 

除了调节土地资源外,政府还可以透过资金的源头去调节楼市。买楼的资金大部分来自银行的贷款,银行的贷款政策可以在很大的程度上,左右楼市的去向。

 

政府可以透过对银行的资本充足率及存贷比例的要求,调控银行可以放出市场的资金。此外,政府亦可以透过利率的调控,去控制资金成本,调节市场对资金的需求。

 

以上是较宏观的调控方式,若是要具体针对房地产市场,政府亦可以透过制定贷款占楼价比例的上限,去控制银行的风险承担。与此同时,这种控制亦决定了楼宇的买家需积累多少作首期付款,可以调控市场对楼宇的有效需求。

 

只要政府能在土地与资金源头作好调控,基本上已足以调控楼市,没有必要再在市场的下游作太具体的干预。

 

  评论这张
 
阅读(163)| 评论(47)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017