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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼价高低 谁来定断  

2009-08-06 09:36:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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社会上常有声音,批评地产商暴利,把楼价推得过高,既影响民生,又制造泡沫,破坏金融市场的稳定性。问题是楼价的高低,该由谁来定断?把个别人士的观感强加于市场,是否真的对社会有好处?

 

在改革开放前,内地的商品价格皆由政府制订,以保障人民皆可以买得起;但价位订得低的结果是没法刺激供应增加,在供应短缺的情况下,人民的生活长期没法改善。以住屋问题为例,解放后的头三十年,内地根本没有太多的住房建设,人民的居住环境因人口增加而不断恶化。相反,当引入市场机制,容许地产商自行订价后,建屋的速度就大为提高,而质素亦愈建愈好,人民的居住环境得到实质上的改善。

 

因此,从宏观的角度来看,地产商虽然唯利是图,但容许他们自利的客观效果却对社会有利。相反,若把市场交予「为民请命」的人来调控,效果却往往是灾难性的。

 

当然,任由价格自由浮动,有时亦会出现偏差。资金的过度流入,有时会令楼价升至某些人没法负担得起的程度。这个问题可由政府兴建廉租屋去解决;这样,收入较低的社会基层也不至于会无瓦遮头。在基层的居住问题得到解决之后,政府就不宜作太多的行政干预,否则只会扰乱市场的自我调节能力。过去,政府为了打击炒卖,常倾向对短期转让的炒家征重税;结果只会促使他们去扮长期投资者,令原先在放盘的炒家也要收盘;反而令楼价因供应减少而升得更快。

 

现实是影响房地产价格的因素非常复杂,很难有一个客观的标准去制订一个大家都可以接受的价格。再者,市场的环境没有一刻不在转变,即使有一条可以推算合理价格的方程式,当价格被演算出的时候,它可能已因环境改变而变得不合理了。

 

在香港,楼价偏低的时候,以家庭入息的中位数的30%去供楼,也足以应付。但当楼价偏高的时候,供楼所需曾高达入息中位数的180%;可见楼价的延展弹性远比很多人想象中大。此之所以,对楼价所作的种种预测,常在事后纷纷被证明与事实不符。

 

买楼的人,除了考虑自用的需要外,通常更重视楼宇的投资价值。当价格趋跌的时候,买得起的人,也不一定肯买;但当楼价趋升的时候,人们又赊又借、死悭死抵都要去供楼;一切视乎人们对后市如何估计。

 

市场是一个极其复杂,不断演变,互相适应的自组织系统,与其让个别人士去主观地判断何价合理,不如让所有的参与者以真金白银去投票。多数人嫌贵,价格自会因需求少而下跌。但当市场上仍有人肯高追的时候,他们自有一套自己的想法,那就让他们去自食其果好了,旁人不必为他们空担心。

 

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