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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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樓市又在形成泡沫嗎?  

2009-06-05 09:19:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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世事真令人意想不到。半年前,投資市場還是一遍愁雲慘霧,誰會料到,今天無論股市還是樓市都可以升個不亦樂乎。

香港有約六成家庭擁有自住物業,擁股票的人可能更多。在股樓皆升的情況下,大多數香港人的心境,應比半年前大有改善。財富效應當令資產擁有者更放心去消費、去投資,不失為經濟衰退時一支有效的強心劑。

 

然而,社會上亦有人開始擔心,這樣發展下去,是否又會形成資產泡沫?最後又會引發新一輪的金融危機?

 

依我看,答案是肯定的,因為世界各國政府,似乎都不願意面對積重難返的現實,而是重新吹起資產泡沫,以製造歌舞昇平的局面,以前,吹泡沫的工作主要由金融界負責;現在金融界已潰不成軍,這項工作只好由政府來接手。政府在這方面的能耐絕不會比金融界差。

 

對於小市民來說,無論他認同也好,不認同也好,他都無法逃避資產又再泡沫化的環境。他能夠做的只是︰認清市場的真正趨勢,及早做好自己的投資部署,希望在泡沫形成的過程中搭兩轉順風車,令自己擁有的資產可以隨大環境同步上升。當然,這樣做是會有風險的,風險是泡沫爆破時來不及跳車,結果車毀人亡。

 

以目前的情況來看,由於樓市剛經過金融海嘯的震倉,泡沫的水準仍不算高,理應只會出現中途調整,而不會出現一次過了結式的爆破。

 

樓市的泡沫化通常會以兩種模式出現,一種是價格過高的泡沫,另一種是供應過多的泡沫。依我觀察,香港樓市在這兩個方面,都不可以稱做已經泡沫化。

 

樓市在價格上的泡沫化,主要表現在與購買力的脫節上。現時香港的樓價,如果以中等收入家庭的負擔能力去計,供樓只占入息的三成左右,在歷史上算是低水準,高的時候可超過百分之一百。因此,即使未來家庭的入息水準仍會進一步下降,樓價也不會這麼快升到隨時會泡沫爆破的階段。

 

另一方面,從供應量是否過多的角度去看,現時更難言有泡沫。香港住宅物業的空置率,只有百分之五左右,仍在自然空置水準,未有造成資源錯配的跡象。

 

過去幾年,政府都沒有定時賣地,只是提供勾地表讓地產商自行決定是否進行勾地。但這套機制似乎運行得不太順暢,連續兩年,每年都只勾出一塊蚊型小地塊,遠遠未能滿足社會的真正需要,遑論出現泡沫化。

 

現時樓市的最大問題,是價格上升缺乏經濟增長作基礎,單是靠資產儲存模式轉移,而缺乏新增的購買力,那升勢總有一天無以為繼。不過,大部分資產擁有者都不甘心坐等泡沫爆破,他們會試圖搭順車,並自信自己會曉得何時落車。那我只能祝他們好運了。

 

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