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施永青 的博客

 
 
 

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  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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樓市為何與經濟背馳  

2009-05-18 11:41:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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農曆年後的樓市發展令很多行內人士都跌了眼鏡。農曆年後樓市常有小陽春現象,但一般只能維持一個多兩個月的時間,當春節前後積累起來的購買力被消化後,樓市又會回到原先的狀態。

 

由於實體經濟受到金融海嘯的衝擊,行內一般都不敢對今年的小陽春寄予太多的期望。因此,未到四月,行內已有人擔心小陽春快結束了。事實上當時確有一些跡象,顯示樓價的上升已開始遇到阻力,交投略為放緩下來。然而,當某些阻力位被突破之後,市場又再度活躍起來。

 

人們驚異地發覺,一些放盤很久未能賣出的單位,原來一直都有不只一個准買家在等候,希望等業主再平一點的時候才落定。大家都在等,以為沒有人要,但當這個單位突然被人買走後,其他在等的准買家就後悔走寶,觸發他們也得早作決定。於是齊齊撲向市場上其他次選單位。

 

事實是他們的次選單位,原來一樣有買家在等業主減價,於是觸發另一批買家需要早作決定,從而產生了連鎖反應,以至成交愈多,被引發出來的購買力就愈大。這種一窩蜂的現象,令三、四月的成交量重回旺市期間的每月過萬宗水準。

 

至五月初,樓市已追回大部分去年下半年的跌幅,比低位升了近百分之二十,已達至07年第四季的水準。近日,樓市雖然略見放緩,但沒有人敢確定,樓市一定不會再突破阻力位,然後再向上沖多一段。

 

樓市有這樣的發展,似乎與實體經濟的表現不相符。現實是很多企業的業績仍在倒退,不得不瘦身裁員,人們的收入水準仍在下降,還得面對失業的威脅,照理由,在這樣的環境下,怎有這麼多人願意在房地產市場上冒風險?

 

很明顯,今次樓市的購買力不是來自新的經濟增長,而是來自過去的財富積累。與一般消費性商品市場所不同的,是樓宇的買家在作決定時,不會只考慮用的問題,他們更要從投資的角度來考慮。人們要考慮的是,用房地產作為儲存財富的工具,是否會比放在其他方式上有利。

 

人民的日常消費,不得不與經常性的收入掛勾;收入少了,就不得不把消費水準同步下降。但當人們在買樓時,人們就得看看手上有多少積累起來的財富,現有的儲存模式是否恰當,會否因宏觀的政經環境變化而出現新風險,應否調整自己投資組合中的地產成份比例。

 

此之所以,即使當人們的經常性收入因經濟衰退而無法上升時,人們也會考慮入市買樓。這是儲存財富的模式轉移,是為過去的積累著想,與當前的收入升跌沒有太大的關係。至於人們為何會選擇把更多的財富投放在物業上,留待週一再續。

 

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