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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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内地楼市在经济不景下反弹  

2009-02-26 13:00:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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內地樓市近日出現強烈的反彈,一二手的交投量都明顯增加,而價格亦從低位回升了約5%。這種現象出乎很多人的意料之外。

 

我自己之前就對內地樓市甚為悲觀,認為內地樓市的泡沫程度比香港更不合理,一旦爆破,樓市會衰退得甚於香港;但現在看來,內地樓市潛在的動力似乎比香港大。

 

出現這種情況,最主要的原因當然是昨文所說的政府政策因素,但要政策因素起作用,還得靠以下的基礎性因素。

 

(一)內地經過連續三十年的經濟高速增長,民間的情緒普遍比香港樂觀。人民普遍相信,持有房地產長遠必會升值,因此,比較願意為長遠的願景去承擔風險,以及願意在生活水平上作出一些眼前的犧牲。

 

(二)內地人對投資房地產有較強烈的偏好。他們認為儲存財富的最佳方式,莫如持有物業。在全世界都傾向持有現金的時候,內地人仍覺得持有房地產勝過現金。因為持有房地產可以確切知道自己擁有些甚麼東西,但現金的購買力則隨時因多項個人不可控制的因素,如利率、匯價、貨幣發行量、國際局勢......等,而出現重大轉變。他們覺得持有物業比持有現金安全,心裏更感到踏實。

 

(三)內地人經過多年的經濟好景,手上積累的財富比預期中多。內地人的思想比較保守,他們在買樓時多先考慮自己有多少積累,而不是看自己有多大的供樓能力。以供樓能力去決定自己是否可以買樓的地方,實體經濟一出現不景氣,人們就會預期自己的供樓能力會下降,故不敢貿然入市。但以積累去買樓的地方,起決定因素的是之前的經濟情況下,而非今後的經濟情況。於內地人來說,實體經濟的衰退,無疑會影響他們眼前的生活,但他們認為這種影響只是一時的,並不足以影響他們在買樓時要作的決定。因為,他們要動用的財富,是他們在過去一段相當長的時間裏積累起來的。因此,當人們手上仍有大量積累的時候,實體經濟對樓市的影響就相對輕微。

 

(四)房地產是一種投資性高的商品,它的價格可提前反映未來的不利因素。在這種情況下,即使在實體經濟未發展得太惡劣之前,樓價可能已把未出現的惡劣因素也提前預計進去了。以至樓價可能超額反映了未來一段時間應有的跌幅。以深圳的樓價為例,經濟尚未衰退,樓價已跌了四成。因此,到經濟真的衰退時,樓價反而不用跟著一起跌了。如果人們覺得之前的樓價跌得過份,即使在實體經濟仍在不斷衰退時,樓價亦有可能反彈。

 

因此,在實際經濟仍然寒冬未過的情況下,內地樓市已出現小陽春,雖然全球金融海嘯仍是餘波未了,但樓市的走勢不一定長期只跌不升,而是會不斷上下波動,以尋找最能反映經濟實況的價格。

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