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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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美國救市還有何法  

2008-10-22 09:47:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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次按危機爆發後,美國已採用過不同的救市方法,先是減息,繼而為虧損公司包底後誘人收購,再而在市場上收購不良資產(以金融資產為主,不涉地產),最後學歐洲國家那樣,直接入股銀行,但只是買優先股(優先股只有派息上有優先權,但在股東大會上沒有投票權。這代表美國政府只想讓銀行有多點資金應變,但沒有乘機干預銀行的管理,並希望銀行在有政府入股後,可獲更多的信任)。然而,直到如今,這些政策都未取得太明顯的實效。

 

為何花了數以萬億計資金,又出動政府出來拍心口,依然無法把局面穩住?原因是政府未有對症下藥,不明白如果病源來自樓市,就先得救樓市。如果樓價繼續下跌,人民中就不斷有人掉入負資產的環境,可能被銀行收樓,失去消費與投資能力,要不通縮才怪。

 

在這種情況下,銀行的按揭貸款很難收得回,銀行的壞帳只會愈來愈多,虧損會愈來愈大,遲早資不抵債。這樣的銀行,人民就不放心把錢存入去。歐洲的保險箱賣到斷市,就是人民不信任銀行的象徵。別說人民不信銀行,就算銀行同業之間,也互信漸失,這叫金融系統如何運作?

 

此外,只要樓價持續下跌,那麼由按揭貸款證券化後所衍生出來的種種金融產品都會出問題。負資產的業主劈炮拒供,可令按揭證券無法負起派息承諾,價格下跌;進而拖累為按揭作擔保的保險公司,以及為衍生工具作擔保的投資銀行。情況就如骨牌效應一樣,前倒後跟,只會不斷跌,不會自動停。

 

其實,由於禍根在樓市,美國政府首先要救的也應該是樓市,方法可借鑒香港的「孫九招」,不外乎減少供應,鼓勵投資。美國的土地不在政府手裡,但政府可透過城市規劃,限制土地用途,總之設盡方法,減少新的發展用地的供應,減少正在開發的樓盤壓力。此外,還可以貸款給發展商,減少他們在資金上的壓力,不用以震撼性的低價求售,拖累市場氣氛。同時還可以入籍美國作引誘,吸引全世界的富人到美國來買樓,協助解決本土資金不足的問題。

 

由於現時美國樓市的跌勢已經形成,海外的投資者即使想移民美國,亦不想在這個時候來美國買樓自招虧損。美國政府必須以非常的手段去扭轉敗局,否則不容易吸引海外的投資者。美國政府橫豎已經出手干預市場,與其拿國會已通過的7,000億元去救銀行,不如在二手樓宇市場掃平盤,令樓價可以有止跌的機會。

 

這樣做,一方面可以有心理上支持作用,另一方面亦不用花費太多兼且有實效。因為,二手市場的樓宇放盤量通常只是樓宇總存量的10%左右,若單計要價偏低的平盤,可能只佔總存量的0.1%左右,變成無需動用7,000億的資金,已可掃起整個樓市。樓市一旦止跌,由按揭衍生出來的金融資產-如CDO與CDS之類,才不會不斷貶值,金融風暴才有機會煞停。
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