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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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楼价升幅与GDP增长  

2008-01-21 15:23:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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与一位在大学任教的朋友谈起楼价,他认为香港的楼价已升得过分,因为去年香港GDP的增长在5.6%左右,但楼价却升了超过15%。所以,他对我预期楼价在08年还会大幅上升的看法很不以为然,他认为我是因为从事地产代理行业才唱好楼市的。我无意为自己评市的出发点辩护;但他那种以GDP增长幅度来评估楼价升幅的方法实在“simple andnaive”。世界早已不按这种方式运行久矣,他竟然还迷信象牙塔里的理论,实在令人诧异。

 

长远而言,楼价的确与GDP增长有一定的关系,因为GDP的增长反映人们利用土地能力的提高,那么土地的价值自然可伴随GDP一起提升。再者,GDP的增长可以带动人均收入增加,人均收入增加后,人们负担楼价的能力才可以增加,因此,经济增长确是楼价上升的客观基础。

 

然而,GDP是以「一时」的经济增长数据作统计;但楼价反映的却是财富拥有者「多年」积累后的心态。前者小,后者大,小怎能影响大?

 

今天,我们世界的特色是:金融经济的规模已比实体经济的规模大。原因是人类的生产力已超过消耗能力,故资产在不断积累,多余的资金却无法流回实体经济,因为实体经济早已产能过剩。

 

在这种情况下,拥有积累起来资产的人都积极寻找最佳的资产储存模式,以尽量保持自己的财富在将来的购买能力与再投资能力。人们最担心的,是自己努力积累起来的财富因储存方式不当而不断贬值,逐渐失去了原有的购买能力与投资能力。

 

以外汇买卖为例,大部分的成交已与进出口贸易的需要无关,而是源自资产拥有者不断改变资金储存方式,以争取升值避免贬值的投资需要。贸易的需要是「一时」的需要,而理财的需要却是多年积累的需要。何者大?何者小?不难找到答案。

 

房地产是世人储存财富的主要模式之一,在历史较长的都会,可说是百年积累,价值远超当年的GDP。因此,GDP对楼价的影响只是一时的,相对微小的。如果人们普遍地感觉到房地产已不是当时的财富最佳储存模式,而想改投别的项目的话,那就任你当年GDP增长多高,房地产价格一样无法增长。相反,若是大多数人预期楼价还会上升,人们就会增加他们资产中房地产的比重,卖了别的资产项目,改投房地产。在这种情况下,房地产价格的升幅就可以远超GDP增长。

 

我是一个连GDP应如何计算也弄不清楚的人(经济学家也众说纷纭),我对后市的评估,是基于对投资者主流心态的评估。我的智慧远不及大学学者,我比他们优胜的地方是比较接近市场,较易了解投资者的取向。

 

 

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