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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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次按风暴难拖累香港楼市  

2007-08-21 16:26:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国的次按问题刚露出苗头的时候,我曾在本栏提醒读者,危机势将恶化,切勿掉以轻心。但当时不少论者仍认为,次按问题已受控制,不至于进一步蔓延。现在,美国的次按风暴已祸及全球,有人甚至担心,香港的楼市也会因此而受牵连。

 

我觉得这种想法有点过虑。楼宇是不动产,受本地的因素影响比较大,不一定完全受外围的因素影响,当然,短期的心理冲击在所难免,但这可能是一次难得的入市机会;当众人都恐惧的时候,市场上才会出现价格偏低的笋盘。过去几年,全球资金过剩,资产价格不断被抢高,无论是股价、楼价,还是原材料的价格,都突破历史高位,唯独香港的房地产;除豪宅、写字楼与店铺外,广大的中小型住宅几乎原地踏步。通常,升得多的,跌得也快,但升得少的,下跌的空间也不会多。中小型住宅的价格,之前升得少,因此亦不会被今次美国的次按风暴拖累太多。当心理因素逐步消淡之后,中小型住宅的楼价又可重回原来的轨迹。

 

我对中小型住宅的信心较强的另一个原因,是它的租赁市场极其活跃。以刚入伙的城中站为例,它的租盘很快就被市场消化,而且租金节节上升。完全出乎市场意料之外。一般而言,每当一个楼盘建筑完成,齐齐入伙时,租盘会突然激增,业主为了抢客,常常主动减租。但城中站的情況刚刚相反,是租客眼见租盤愈来愈少,不得不迁就剩下来的业主的愈发苛刻的要求。买方的需求不一定来自用家,但租赁市场不会有投机因素,其需求一定来自用家。因此,租赁市场的兴旺,是楼市根基的最佳显影剂,租金上升是楼价上升的先决条件。

 

过去两年,中小型住宅的租金其实一直都在上升,只是因为香港人刚尝过九七金融风暴的苦头,对持有不动产及作大额贷款犹有余悸,宁愿租楼也不敢买楼。

 

然而,这种情况可能因以下因素的出现而有所改变。一、美国联储局可能因次按危机而提前减息,令供楼显得比租楼更着数。二、工资的上升趋势,令香港人对前景更有信心,较前更勇于向银行贷款。三、澳门及深圳的楼价上升,令香港的楼价变得相对吸引。四、因勾地政策造成土地供应不足的后果愈来愈明显,一手新盘会愈来愈少,买家将被迫转向二手市场,令二手市场的价格上升。五、当价格上升的趋势明显时,买楼的意欲就会进一步上升。

 

次按问题是美国的问题,香港的问题不是贷款过度,而是贷款不足,因此,次按问题对香港只有心理影响,该不会扭转中小型住宅市场逐步转旺的大趋势。

 

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