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施永青 的博客

 
 
 

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关于我

  施永青,香港中原地产创始人之一,现任中原集团主席,统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余间,员工两万多名。 施永青原籍浙江宁波,1949年出生于上海,4岁时定居香港,在港接受教育,19岁毕业后从事教育工作8年,后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司,从事地产代理事业至今。 除房地产外,施永青在香港以私人名义创办免费报纸am730,并开设专栏亲自撰稿,专栏除议论时事外,更深入浅出分享其营商、管理实践经验及人生哲学等,广受大众欢迎。

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2007-07-11 09:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近年,中央推出过不少宏观调控的政策,企图为过热的中国房地产市场降温,但效果并不明显,楼价依然不断上升。宏调有没有效,当集中表现在能否抑制楼价的升势上。因为,价格讯息乃市场上最具影响力的讯息。价格趋升,资金就会不断流入,楼价就会继续上升。中央若想把资金调去大西北、调去农村,先得把楼价的升势镇住,以免资金都流入楼市进行炒卖,反而最需要资金的地方却缺乏资金供应。

要楼价趋跌,最有效的方法莫如增加供应。但今次宏调的政策,不少都对增加供应没有促进作用。

 

譬如,市场上炒得最炽热的是豪华型的大单位。但中央却规定所有的供应中,70%要建90平方米(略少于1,000平方呎)以下的细单位,只有30%可建90平方米以上的大单位;此外中央还收紧了别墅的审批,令豪宅的供应更加短缺,价格更加升得难以控制。

 

中央还收紧了银行对发展商的贷款,令某些财力不足的发展商没钱施工,减慢了楼宇供应的速度。

 

另一方面,中央除了在财政上去阻挠发展商外,又在行政上收紧了各种申请的审批程序,令本来三年里可推出市场的项目,要延迟至四、五年后才能推出,使市场的供应更加不足,令拥有楼宇的人更加奇货可居,吊高来卖。

 

其次,中央为了打击炒卖,严禁买了楼花的人在建筑期转让,又对购入不足五年就转售的人征收所得税。这些措施都间接令买家可以选择的盘口减少,投资者为了避免要交所得税,纷纷押后楼宇出售的时间,宁愿等不用征税时才出售。有些赶着要出售的人,就把税务负担转嫁在买家身上。以至新税制推出后,放盘的人纷纷提价,加速了楼价的升势。当楼价的升势达到某一个速度时,很多打击需求的措施都会显得杯水车薪,很难发挥作用。以银行加息为例,银行不能一次过加得太多,以免殃及其它无辜的行业;但若果加得少,相对楼价的升幅来说,增加这一点成本,很难起阻吓作用。楼价一年里可以升一、两成,加息则最多加一、两个百分比,楼价的升幅足以抵销加息的负担。

 

现时,中国的楼价升势已汇聚了足够的能量,能轻易抵销政府推出的宏调措施,令中央有点进退失据。增加供应虽可能会起遏抑楼价作用,但却会造成资源浪费,因为现时需求,很多都来自炒家,增建现楼,只会造成空置,实在没有必要。那是否还有更好的方法呢?由于篇幅所限,只好明天再续。

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